出租房出事故 除案件当事人责任外 作为房东是否承担责任?

时间:2015-05-18 08:25来源:大西北网-兰州晨报 作者:秩名 点击: 载入中...

出租房出事故,房东未尽义务需担责
制图/武亚新


  出租房出事故,房东未尽义务需担责


  大西北网5月18日讯 出租房内发生责任事故、刑事犯罪,除了案件当事人需承担必要的责任外,作为出租人的房东是否要承担责任?同时,又该如何合法规避这些风险。本期说法,就此话题邀请律师予以详解。


  案例1


  不按规定登记备案  兰州警方处罚房东


  2015年2月12日,兰州火车站派出所民警在对红山根一村一处出租房进行检查时,发现房主郭某将房屋租给涉嫌盗窃的2人,对承租房屋人员也没有进行如实登记。随后郭某被处以罚款500元的行政处罚。


  据介绍,自2013年至今,兰州警方已对不按规定到派出所登记备案,履行治安防范义务的450户出租房主进行了处罚。公安部门表示,将进一步加大宣传和治安处罚力度,促进房主和承租人自主到公安派出所申报登记的意识。


  案例2


  房客中毒身亡  房东担责七成


  2014年4月14日,戴某在其租住的乌鲁木齐平顶山东一路某小区内死亡,公安机关出具的死亡证明书上写明是“一氧化碳中毒而亡”。戴某的父母赶到乌市,在儿子的租住房内发现燃气热水器没有排烟管道,便将房东诉至法院,索赔近50万元。


  乌鲁木齐沙依巴克区法院审理认为,戴某作为一名具备完全民事行为能力的成年人、房屋的实际控制人,且在涉案房屋内居住数月,更应该对房屋的安全隐患尽到观察及维修义务,但他没有预见到危害,自身也存在过错。综合客观事实作出判决:房东王某担责70%,赔付戴某的父母各项费用30万余元。


  案例3


  房客生火炉中毒身亡  房东备案出租不担责


  2012年1月寒假期间,武汉一大学在读女生文某到北京看望男友莫某,莫某决定在外租房。在与房东王某签订了租房协议后,莫某让女友文某住进了他租来的平房。为了做饭和取暖,两人购置了炉具。房东王某发现后,劝说两人不要在房间里生炉子,但两人没有听劝。2月4日,独自在房内休息的文某,因一氧化碳中毒死亡。文某的父母闻讯赶到北京,将莫某和房东王某告上法院,索赔75万余元。


  开庭中,房东表示,他的房屋是出租给莫某的,租赁协议也是和莫某签订的。房屋出租的事,他已在公安机关备案。最后,法院认定莫某应承担70%的责任,文某承担30%的责任,而房东王某已尽到对出租房屋的管理责任,对文某的死不承担责任。


  主持人:本报记者 董子彪


  嘉宾:甘肃唯真律师事务所律师 张成阁


  甘肃北斗律师事务所律师 左文盼


  主持人:房东与房客在租赁前需注意哪些事项?


  张成阁:作为房屋所有权人,在将房屋出租前,须对出租屋内的安全消防设施、家电等进行检查,及时消除漏水、漏气、短路等隐患。如果出租房屋要改变使用功能和结构的,应符合消防安全要求,发现火灾隐患及时消除或通知承租人消除。作为出租人,应当明确告知承租人出租屋及附属设施的年份、可能存在的缺陷和隐患,有义务进行完善和维修,尽物权人职责,如果出租人没有尽到安全修缮的义务,如因输电线路老化而引起火灾,造成承租人财产损失的,就由出租人承担赔偿责任,除非租赁合同中有特别约定或承租人自身存在过错。


  左文盼:如果是承租人不合理使用导致租赁物损失,损失将由承租人赔偿。出租人对房屋设施负有维修责任,应保证房屋设施正常、安全地使用,不应存有安全隐患,出租人尽到安全保障义务后,由于承租人原因造成火灾等事故,如案例三中的房东可免责。同时,切记要在公安机关备案。


  此外,房客在租赁房屋时也该注意:检查房屋内的相关设施,是否存在安全隐患。存在隐患需及时提出让房东予以解决。另外,房客应按合同约定的方法使用租赁物,妥善保管租赁物。不得转租或违反合同约定使用房屋。


  主持人:房东与房客在签订合同时需要注意哪些?


  张成阁:签合同要认识到对房屋租赁合同效力的认定。房东与房客订立租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。


  《城市房屋租赁管理办法》第6条规定,作为房客应查实房屋权,以下房屋不得出租:未取得产权或经营管理权的;不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的。


  左文盼:《合同法》第222条规定,承租人应妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应承担责任。第223条规定,承租人经出租人同意,可对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或增设他物的,出租人可要求承租人恢复原状或赔偿损失。


  主持人:房客在承租来的房屋内从事违法犯罪活动,房东是否需要承担责任?


  左文盼:《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》明确规定,对房东违反出租房屋管理规定的行为,要严肃查处。将房屋出租给无合法证件人员的,由公安部门依照《租赁房屋治安管理规定》的规定予以处罚。明知有犯罪行为的人而为其提供出租房屋,助其逃避或为其作假证的出租人,由公安部门依法追究刑事责任,违规违法出租房屋可能构成犯罪共犯。


  最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》规定:“二人以上共同故意或共同过失致人损害,或虽无共同故意、共同过失,但其侵害行为直接结合发生同一损害后果的,构成共同侵权,应依照民法通则第130条规定承担连带责任。二人以上没有共同故意或共同过失,但其分别实施的数个行为间接结合发生同一损害后果的,应根据过失大小或原因按比例各自承担相应的赔偿责任。”这是法院判决此类案件的依据所在。


  张成阁:有不少房东进行房屋租赁时,只管收取租金,对承租人身份证件、个人基本信息、租房后房屋使用等情况不管不问,不检查、不登记,也不去派出所办理登记备案。《治安管理处罚法》第57条规定: 房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的,或不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的,处200元以上500元以下罚款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动,不向公安机关报告的,处200元以上500元以下罚款;情节严重的,处5日以下拘留,可并处500元以下罚款。


  因此,任何单位和个人都有权利和义务向出租屋管理部门、公安机关等部门提供责任追究对象未履行规定职责的线索,发现利用出租屋进行违法活动的,应立即举报。


  主持人:近年来,“群租、合租”现象较普遍,法律上又如何认定此类问题?


  左文盼:现实中,群租、合租带来了不少社会问题。例如给社区治安、物业管理带来困难;对居民日常生活带来不少负面影响,如噪声、邻里关系等;对居民小区公共设施带来新的压力。


  2011年2月1日,住建部发布的《商品房屋租赁管理办法》正式实施,该办法明确规定,出租房应以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。同样《兰州市城市房屋租赁管理办法》第14条规定:用于居住的租赁房屋应具备基本的生活设施,符合安全要求,其中人均承租建筑面积不得低于12平方米。有关法规也规定,违规者由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,逾期不改的,可处以五千元以上三万元以下罚款。这说明法律上明令禁止群租行为。


  张成阁:我个人建议对《兰州市城市房屋租赁管理办法》进行修改,增加规范群租行为的相关条款:包括对房屋群租作出界定、明确群租出租人和承租人的权利和义务、设置必要的出租条件和禁止条件;将“居住房屋分割搭建若干小间,按小间或按床位出租或转租”的行为定性为违规经营社会旅馆,须限期予以改正。消防、环保、工商、税务、公安等部门要联合起来将群租房纳入监管和服务范围;采取各种形式,推动群租房群体的管理。

(责任编辑:之轩)
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